才良研究

陳某某、徐某某等人與青島市市北區人民政府房屋征收補償決定案(共八案)

〖判決書摘錄〗

山東省青島市李滄區人民法院

行政判決書

(2014)李行初字第10號

原告:陳志峰,男,漢族,……年…月…日出生,住……號,身份證號碼:……。

委托代理人:李金平,北京巿才良律師事務所律師。

委托代理人:劉建民,北京巿才良律師事務所律師。

被告:青島巿巿北區人民政府,住所地青島巿巿北區延吉路80號。

法定代表人:張杰,職務區長。

委托代理人:朱鵬,山東誠功律師事務所律師。

委托代理人:張奕,山東誠功律師事務所律師。

原告陳志峰訴被告青島巿巿北區人民政府〖以下簡稱為"巿北區政府")不服房屋征收補償決定一案,原告于2014 年6月30日向本院提起行政訴訟,本院受理后于2014年7 月4日向被告送達了起訴狀副本及應訴通知書。本院依法組成合議庭,于2014年7月25日召開預備庭,于2014年8 月5日公開開庭審理了本案。原告陳志峰的委托代理人李金平、劉建民,被告巿北區政府的委托代理人張奕、朱鵬到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

被告巿北區政府于2013年6月20日作出青島巿巿北區人民政府《關于南京路東側改造項目被征收居民陳志峰的房屋征收補償決定書》(以下簡稱為“房屋征收補償決定”),該決定的內容為:

“2012年9月29曰,青島巿巿北區人民政府作出《關于南京路東側改造項目國有土地上房屋征收的決定》〖青北政發120123第43號),并進行公告,決定對南京路東側改造項目范圍內的房屋實施征收。房屋征收公告規定的簽訂補償協議及搬家騰房的期限為2012年10月22曰至2012年11月21曰。該項目房屋征收部門為青島巿巿北區開發建設局,征收實施單位為青島巿巿北區房屋征收安置管理辦公室,房地產價格評估機構為青島青房房地產評估事務所有限公司。

被征收人陳志峰(男,身份證號:……) 名下的南京路271號504戶私有住宅房屋位于此次征收范圍內,房屋所有權證號為青房地權巿字第370426號,建筑面積65.08平方米,房屋設計用途為成套住宅。經青島青房房地產評估事務所有限公司評估,該房屋評估單價為11597元乂平方米,裝飾裝修評估單價為660元7平方米。房屋征收部門為被征收人提供了產權調換和貨幣補償兩種補償方式。經房屋征收實施單位多次協商,被征收人仍堅持要求提高補償標準, 未能與房屋征收部門達成補償協議、搬遷騰房。

經審查,房屋征收部門的征收程序合法,為被征收人提供的補償標準和補償方式符合《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關規定。

為確保本次房屋征收工作順利進行,維護公共利益,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條、笫二十一條、笫二十六條,青島巿人民政府《關于做好國有土地上房屋征收與補償工作的通知》(青政發〖2011〗18號)及《南京路東側改造項目征收補償方案》等相關規定,對被征收人陳志峰位于南京路271號504戶的房屋作出征收補償決定如下:

一、對被征收人陳志峰位于南京路271號504戶的房屋實施征收,按照《南京路東側改造項目征收補償方案》的規定給予貨幣補償或房屋產權調換。被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。被征收人應在本決定書送達之曰起五日內向房屋征收部門提交貨幣補償或房屋產權調換的書面選擇意見,否則補償方式視為選擇房屋產權調換。

二、如被征收人選擇貨幣補償,根據青島青房房地產評估事務所有限公司對房屋及裝修裝飾的評估和《南京路東側改造項目征收補償方案》的規定,被征收人應得的貨幣補償數額為:

1、房屋貨幣補償金人民幣870702.76元。

2、搬遷補助費人民幣1000元。

3、臨時過渡補助費人民幣19524元。

4、裝修補償費人民幣42952.8元。

5、公攤面積差補助人民幣113070.75元。

6、貨幣補償獎勵費人民幣43535.14元。

上述合計為人民幣1090785.45元。

三、如被征收人選擇房屋產權調換,房屋征收部門提供與征收補償金價款相當的就地新建高層住宅房屋一處,征收補償提供的安置房源均價不超過征收區域征收評估價格平均值,二次定位時由房屋征收部門提供產權調換房屋進行產權調換。房屋征收部門與被征收人將產權調換房屋價值與被征收房屋價值的差額及被征收人應得搬遷補助費、臨時過渡補助費、裝修補償費等按照《南京路東側改造項目征收補償方案》結算,產權調換房屋產權歸被征收人所有。

四、限被征收人陳志峰自本補償決定書在房屋征收范圍內公告之日起十五日內搬出其房屋征收范圍內南京路271號504戶房屋交房屋征收部門拆除,并依法注銷房屋產權證。”

被告在法定期限內提交了以下作出被訴具體行政依據的證據:

……

本院認為,一、《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規定:“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當于被征收房屋價值評估時點一致。”本案被告作出涉案項目房屋征收決定公告時間為2012年9月29日,而被告作出被訴房屋征收補償決定依據的《南京路東側舊城改造預征收項目評估結果》評估時點為2012年4月27曰,青房房地產評估公司作出產權調換住宅房屋評估時點也為2012年4月27日,被征收房屋分戶評估表評估時點為2012年10月22曰。因此,被告所依據的評估結果違反了被征收房屋價值評估時點、被征收房屋分戶評估表評估時點、產權調換房屋價值評估時點應與房屋征收決定公告時間相一致的規定。

二、《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第二款規定:“補償決定應當公平,包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。”第二十五條第一款規定:“房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議。”因此,房屋征收補償決定應當包含用于產權調換房屋的地點和面積等具體事項。被告所作出的房屋征收補償決定并未載明產權調換房屋的面積,其具體行政行為的內容不明確,不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第二款的規定。

綜上,被告作出的房屋補償決定不符合法律規定,應當予以撤銷。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第二項以及《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條之規定,判決如下:

撤銷被告青島巿巿北區人民政府于2013年6月20曰作出的《關于南京路東側改造項目被征收居民陳志峰的房屋征收補償決定書》。

案件受理費人民幣五十元,由被告負擔。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內提起上訴,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數遞交上訴狀副本,上訴于山東省青島巿中級人民法院。

 

審判長 趙雪姣

人民陪審員 劉旭升

人民陪審員 吉  虹

二○一四年八月二十五日

書記員 趙海鵬

〖律師點評〗

一、上面只是一位當事人的判決書摘錄,實際上與本案共同審理的還有七個,均屬于一個征收范圍。由于市北區政府作出的八個房屋征收補償決定的補償方式和理由基本一樣,因此李滄區法院共作出了八個判決[文號:(2014)李行初字第10號-17號],將八個違法的房屋征收補償決定都撤銷了。

一審判決作出后,雙方均未上訴。

二、雖然本案是比較常見的國有土地上房屋征收補償案件,一審判決并沒有支持和闡述我們的全部代理意見,是“選擇”支持了部分代理意見,但是該判決還是具有典型意義。

1、估價時點之爭。

建設部的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條第一款規定,被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

如此明確的規定,在實踐中執行的并不好。早于或晚于公告之日的情況不少見。

不過,此規定仍不不科學之處。比如實踐中有的實施征收時間有長達幾年的,此時如還按照當初征收公告時間確定估價時點,可能就不公平了,尤其是在房地產市場價格波動較大的時期。建議建設部及時修改。拆遷條例時期,建設部的《城市房屋拆遷估價指導意見》就規定:“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。”

2、產權調換房之爭。

實踐,我們見到太多的征收補償決定中對產權調換房僅明確調換房屋的面積,對于位置、價格、樓層、戶型、過渡期等均沒有明確。

如本案征收補償決定僅是“如被征收人選擇房屋產權調換,房屋征收部門提供與征收補償金價款相當的就地新建高層住宅房屋一處,征收補償提供的安置房源均價不超過征收區域征收評估價格平均值,二次定位時由房屋征收部門提供產權調換房屋進行產權調換。”這樣對于安置房面積、價格、詳細位置、樓層、戶型、交房時間等均不明確的決定,為日后履行留下了大量的爭議空間,不能切實保護被征收人的合法權益。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六、二十五條規定的,安置房應當明確用于產權調換房屋的地點和面積等事項。李滄區法院的判決正確適用了該規定。

除面積、位置等因素之外,調換房屋的結算價格也十分重要,多數征收項目中對于產權調換房屋價格實行的是定價,這是不正確的。本案中僅對均價進行大概的確定不正確,價格應當是具體的,且應當進行評估的,但市北區政府沒有提供評估依據。

點評人:李金平律師


2018年6月30日 14:07
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