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北京市西城區法院依法撤銷商業用房被當作普通住宅的拆遷行政裁決

[編者按]城市房屋拆遷中常見的矛盾是對待非住宅房屋的拆遷補償安置。眾所周知,拆遷補償安置的標準依據是“房屋的區位、用途、建設面積”,因此房屋的用途之爭自2001年政府305號令施行后一直存在。以下這則判決是本所代理的房屋用途之爭的一個典型案例。

因案情簡單,直接將判決書附上。需要說明的,本案經過二審,最終維持原判!

北京市西城區人民法院

行政判決書

(2007)西行初字第219號

原告田秀珍,女,71歲,漢族,北京市第二棉紡織廠退休職工,住北京市西城區西直門內大街237號。

委托代理人萬天飛,北京市才良律師事務所律師。

委托代理人方涌(原告之子),無業,住址同原告田秀珍。

被告北京市西城區房屋管理局,住所地北京市西城區西安門大街115號。

法定代表人劉春偉,北京市西城區房屋管理局局長。

委托代理人孫波,男,北京市西城區房屋管理局干部。

委托代理人李翔,男,北京市西城區房屋管理局干部。

第三人北京首開天鴻集團有限公司,住所地北京市東城區沙灘后街22號。

法定代表人賈寶忠,董事長。

委托代理人王克強,男,北京天鴻寶威土地開發有限責任公司職員。

委托代理人李俊福,男,北京天鴻寶威土地開發有限責任公司職員。

第三人方涌,男,47歲,漢族,無業,住北京市西城區西直門內大街237號。

委托代理人陳素花(方涌之妻),45歲,無業,住址同方涌。

原告田秀珍不服被告北京市西城區房屋管理局(原告稱為北京市西城區國土資源和房屋管理局)的城市房屋拆遷糾紛裁決,向本院提起行政訴訟。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。原告田秀珍之委托代理人萬天飛、方涌,被告北京市西城區房屋管理局(以下簡稱西城房管局)之委托代理人孫波、李翔,第三人北京首開天鴻集團有限公司(以下簡稱天鴻公司)之委托代理人王克強、李俊福,第三人方涌及委托代理人陳素花到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

被告根據天鴻公司的申請,于2005年8月17日作出西國土房管裁字(2005)第136號城市房屋拆遷糾紛裁決書。該裁決書認定:天鴻公司經有關部門批準后,在西城區西直門內大街一帶進行桃園小區市政代征路項目建設。原告在拆遷范圍內西城區西直門內大街237號有已購住宅公房2間,建筑面積28.65平方米;現場有戶籍2戶4人。原告在該房屋經營北京市西城區曉芳食品店。經北京西城房地產價格評估有限公司評估,該住宅房屋拆遷區位補償價為每建筑平方米8410元、重置成新價為20521元,評估報告已由原告于2004年簽收。原告在西城區西直門內大街237號院1號樓4單元44號承租單位自管房產房屋二居室一套。被告裁決:一、原告及方涌一家于裁決書送達15日內,搬至天鴻公司為其準備的北京市海淀區清河永泰小區2號樓4單元501號二居室內臨時周轉,并將西城區西直門內大街237號房屋騰空交天鴻公司拆除;天鴻公司給付原告住宅房屋拆遷區位補償款240 947元、房屋重置成新價20 521元與購房款4885.6元之差額15 635元,一次性停產停業綜合補助費42 975元;共計299 557元,待原告及方涌一家支付周轉房屋租金等有關費用并騰空周轉房后領取。原告不服被告的上述裁定,向本院提起行政訴訟。

原告田秀珍訴稱,被告在裁決過程中違反法定程序:給原告送達申請書沒有寫明具體日期;沒有給原告送達答辯通知書,也沒有告知原告應有的權利;原告的營業用房,有營業執照和多年按商業用房繳納租金收據為證,但房屋估價是按住宅用途評估,與實際用途不符。被告明知原告對評估結果有異議,在裁決過程中應委托專家評估委員會對房屋進行鑒定,但被告沒有履行這一法定義務,就依據拆遷人單方提供的評估執行,作出裁決。綜上,原告認為被告的裁決事實認定不清,違反《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十條的規定,作出的行政裁決不當,現請求法院判斷撤銷被告作出的西國土房管裁字(2005)第136號城市房屋拆遷糾紛裁決書。

被告西城房管局辯稱,原告的房屋是按住宅房屋出售的,因此評估也是按普通住宅進行評估的。我局作出的裁決沒有違反法律規定,程序合法,故請求法院予以維持。

第三人天鴻公司述稱,同意被告的答辯意見,請求法院維持被告作出的裁決。

第三人方涌述稱,被告作出裁決書的事實依據是原告已購買房屋,但原告沒有簽訂購房合同,不存在購房行為,故被告裁決的依據不成立,應予以撤銷。

庭審中被告提供了以下證據:

1.城市房屋拆遷糾紛裁決書的送達回執,證明被告依法送達了裁決書。

原告認可2005年8月17日房管局、派出所、拆遷公司等單位人員共5人來原告家送達裁決書,當時方涌之妻在場,其未在回執上簽字。

2.調解通知書及裁決申請書的送達回執,證明被告依法向原告送達了相關法律文件。

原告對證據的真實性有異議,當時由方涌簽收了兩份材料,但是送達人不是劉志昂。

3.裁決申請書,證明天鴻公司向被告提出了裁決申請。

原告對證據的真實性有異議,對被告的證明目的無異議。原告認為被告給其送達的申請書的申請人是北京天鴻寶威土地開發有限公司,且沒有第三人方涌的姓名,亦未載明申請時間,與被告現提供給法院的證據不是同一份申請書。

4.調解筆錄,證明被告依照裁決程序進行了調解。

原告對該證據的第一頁有異議,第二頁無異議,被告沒有向原告交待權利義務,且沒有原先對評估價格及房屋使用性質異議的記錄。

5.協議書,證明原告購買房屋的情況,原告是按照住宅房屋購買的。

原告對證據的真實性有異議,原告沒有在協議書上簽字,也沒有見過這份協議書,原告的簽名是由方涌代很簽的。

6.營業執照,證明原告在現場經營北京市西城區曉芳食品店。

原告對證據的真實性、證明目的均無異議。

7.評估報告,證明原告的房屋經過了評估。

原告認為其沒有簽收過評估報告,評估報告的時間是2004年9月8日,拆遷人的拆遷許辦理時間也是2004年9月8日,評估人未進行現場評估。

8.評估報告領取情況登記表、征詢意見表,證明已經將評估報告、征詢意見表送達原告。

原告對證據的真實性有異議,評估報告不是原告簽收的,征詢意見表沒有給法院提供,故原告對該份證據不予質證。

9.首信牧業管理公司出示的證明,證明原告在西直門內大街237號有一套兩居室。

原告認為首信公司不是房產管理部,無權出具該證明,且這份證據與本案無關。

10.常住人口登記卡,證明現場房屋的戶口情況。

原告對該證據的真實性及證明目的均無異議。

11.委托書,證明原告在拆遷過程 中委托方涌進行拆遷工作。

原告對證據的真實性無異議,委托日期是2005年1月31日,之前未委托。

12.拆遷工地總體情況、第三人拆遷公司與原告協商過程、原告的安置補償方案,證明申請人提供了相關材料,裁決法律規定。

原告對證揚真實性有異議,原告認為被告向原告送達裁決申請書的時間是2005年2月24日,而申請人提供材料的時間是2005年2月28日,材料不是申請人提供的,是寶威公司提供的;拆遷公司從未與原告進行協商。

13.建設用地規劃許可,證明建設單位取得了相關規劃批準文件。

原告對證據的真實性無異議,但認為許可證上的用地單位是北京市房地產開發公司,與現申請人不一致。第三人方涌認為該證與拆遷許可證的建設項目不一致,且已過兩年期限。第三人天鴻公司名稱其原名稱為北京市房地產開發公司,1998年9月變更為天鴻集團,2007年6月6日變更為現名稱。

14.出讓合同,證明第三人天鴻公司取得土地使用權。

原告對證據的真實性無異議,但認為其與本案無關,且出讓合同、拆遷許可證、建設用地規劃許可證的建設項目不一致。

15.拆遷許可證及續證,證明拆遷符合法律規定。

原告對證據的真實性無異議,但認為被告沒有提供拆遷許可證及續證公示公告的證據,故沒有法律效力。

16.第三人營業執照、拆遷公司營業執照、資質證書,證明拆遷公司符合法律規定。

17.評估公司的營業執照及資質證明,證明該公司有評估資質。

原告對上述兩份證據的真實性無異議。

對被告提供的上述全部,第三人方涌同意原告的質證意見,第三人天鴻公司均無異議。

庭審中原告提供了以下證據:

1.復議決定書,證明原告經過了復議程序。

被告、第三人天鴻公司、方涌對該證據均無異議。

2.商業用房證明、2001年3月22日、1992年11月證明、2002年6月3日證明,證明原告房屋的用途是商業用房,出具證明的公司是房屋的產權單位。

被告認為上述證明不能改變房屋的性質。

3.六份房租證明,證明原告按照商業用房繳納房租。

被告認為該證據不能改變房屋的性質。

4.申請人是天鴻寶威公司的裁決申請書,證明被告送達給原告的申請書與被告提交法院的申請書不一致。

被告對該證據無異議,認為經發現主體有誤,故要求第三人天鴻公司進行了變更。

5.建設規劃許可證、證明規劃局同意原告將房屋作為商業用房經營。

被告認為該證據不能證明使用性質的變更。

6.困難補助申請,證明原告生活困難。

被告認為其未收到過該申請,該證據與本案無關。

7.方涌的無業證明,方涌之妻陳素花喪失勞動能力證明,證明二人無業,生活非常困難。

被告認為該證據與本案沒有關聯性。

8.購買公房協議書的原件,證明與被告提供的不一致,原告的名字是方涌簽的,原告不知此情況。

被告不認可該證據的真實性。

對原告提供的上述證據,第三人天鴻公司被告的質證意見;第三人方涌同意原告的意見。

被告提供的證據1、2,能證據被告所要證明的事項,本院予以確認;被告提供的證據3,原告認為與給其送達的申請書不一致,但該證據能證明第三人向被告提出裁決申請的事實;原告對被告提供的證據4的第一頁雖有異議,但無其他證據予以證實,故本院對被告提供的證據4的真實性、合法性予以確認,該證據能證明被告所要證明的事項;被告提供的證據5,原告否認其簽署過該協議書,第三人方涌稱原告的簽名系其代簽,而被告對此未提供證據加以證實,故該證據不能證明被告所要證明的事項;被告提供的6-7、9-17及證據8中的評估報告領取情況登記表、能夠證明其所要證明的事項,本院予以確認;證據8中的征詢意見表,被告未在舉證期限內提供,原告亦拒絕質證,本院對此不予認證。

原告提供證據1證明其經過了復議程序、證據4能夠證明其所要證明的事項;原告提供的證據2、3、5能夠證明西城區西直門內大街237號2間房屋1993年經產權單位同意用于經營,房屋租金相應提高,該證據真實合法,與本案有關聯,本院予以采納;原告提供的建設工程規劃許可證,不能證明規劃同意變更房屋使用性質,該證據本院不予采納。原告提供的證據6、7與被告的行政行為沒有關聯性,本案不予采納;證據8能夠證明其所要證明的事項。

本院根據上述有效證據及當事人的陳述認定以下事實:

天鴻公司經有關部門批準后,在西城區西直門內大街一帶進行桃園小區市政代征路項目建設,并于2004年9月8日正式動遷。原告在拆遷范圍內西城區西直門內大街237號承租單位自管住房2間,建筑面積28.65平方米;現場有戶籍2戶4人,即戶主原告、之女方倩;戶主方涌、之妻陳素花。1992年11月,產權單位同意原告將該房用于經營,房屋租金相應提高,原告辦理了北京市西城區曉芳食品店的個體工商戶營業執照,經營食品等。由于在安置補償問題上拆遷雙方未能達到協議,天鴻公司向被告提出裁決申請。2005年1月31日,原告委托第三人方涌作為其代理人,辦理了簽署拆遷協議書,領取拆遷補償款等事宜。2005年2月24日,被告向原告及第三人方涌送達調解通知書和裁決申請書。2005年2月28日,第三人方涌參加了被告組織的調解。2005年8月17日是,被告作出了西國土房管裁字(2005)第136號城市房屋拆遷糾紛裁決書,并于當日向原告和第三人方涌送達。原告不服被告的裁決向北京市建設委員會提出復議申請,北京市建設委員會于2005年12月9日作出維持被告裁決的行政復議決定。

本院認為,《房屋拆遷管理條例》第十六條第一款規定,拆遷與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。被告作為本轄區的房屋拆遷行政主管部門,在拆遷雙方未就拆遷補償達成協議時,有權依當事人的申請作出裁決。

被告在裁決書中認定原告在拆遷范圍內已購住宅公房兩間的事實,在本案審理過程中,原告稱購房協議上的簽字非其本人所簽,第三人方涌稱購房協議上的簽字系其代簽,而被告未能提供充分證據證實原告購房這一事實,故本院認為被告認定原告購房的事實依據不足,被告依據該事實作出的裁決應予撤銷。現原告要求撤銷該裁決的請求,本院予以支持。綜上所述,根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項之規定,判決如下:

一、撤銷被告北京市西城區房屋管理局于2005年8月17日作出的西國土房管裁字(2005)第136號城市房屋拆遷糾紛裁決書。

二、被告北京市西城區房屋管理局于本判決生效后三十日重新就原告田秀珍與第三人北京首開天鴻集團之間的拆遷糾紛作出裁決。

案件受理費八十元,由被告北京市西城區房屋管理局負擔(于本判決生效后三日內交納)。

如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于北京市第一中級人民法院。

 

    審 判 長: 李   霞

審 判 員: 付 紹 蓉

人民陪審員: 張   波

  北京市西城區人民法院(印)

 二○○八年一月二十一日

書 記 員:  張    艷


2018年6月30日 14:13
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